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「あのなかでまともなのは、スティーブ・ワグナーくらいかしらね」と、アリスの人物評は厳しい。
「ヨーロッパ人にとっては、朝起きてから夜寝るまで、すべての活動が政治と外交なの。 駆け引きは、息を吸ったり吐いたりするのと同じくらい当たり前のことよ。
物事を善悪で判断するナイーブなアメリカ人にはわかりづらいかもしれないけれど、人の裏になにがあるのか、四六時中よく注意を払わないといけないわ」と、アリスは小さな子供を諭すようにドロシーに忠告した。 ドロシーには面と向かっては言わなかったが、心の中でつぶやいた。
「あなたの夫、ティムもスニーキー(ずるい)な男に見えるわ。 ドロシー、要注意よ」。
翌日、ドロシーはファニー・ファンドの説明会に出かけた。 ダーク・ヴァン・ベルグは、相変わらずチャーミングなプレゼンテーションを行い、会場の投資家を沸かせた。
ヨーロッパの大手プライベート・パンクのロスチヤイルド、ピクテ、ルクセンブルグ銀行、デクシアなどからポ1トフォリファンドの運用について多くの質問を繰り返した。 彼らもまた新しいオ・マネジャーたちが出席し、投資先を探していた。
マーストリヒトからニューヨークに戻ってしばらくたった六月末に、ドロシーはスティーブ・ワグナーから電話を受けた。 ファニー・ファンドの運用会社はマンハッタンにあり、一度ファンドの運用について正式に詳しい説明をしたいと彼は言った。
ドロシーは、スティーブとダーク・ヴァン・ベルグをオフィスに訪ねた。 ファニー・ファンドの精査とアジア地域へのマーケティングについて話をすスティーブは運用チームの人びとのプレゼンテーション・スケジュールを作り、懇切丁寧なるため、説明会をドロシーのために準備してくれた。
ファニー・ファンドの投資戦略は、不良債権市場のすきまをぬったユニークなものだった。 アメリカの商業用不動産の価値は、その物件が生み出すキャッシュフローによって決定される。
したがってパフォーマンスの低い不動産は、そのキャッシュフロー・ポテンシャルを最大限に実現していないといえる。 実際に債務(モーゲージ・ローン)に対し利子をつけて弁済するに十分なキャッシュフローすら生み出していない場合もある。

こうしたキャッシュフローの減少は、通常、不十分な不動産メンテナンス、義務放置や管理の不足などいくつかの問題が重なり、その結果、既存のテナントを失った場合に多く見られる。 長期にキャッシュフローが不足すれば、不動産所有者は債務不履行に陥る。
いったん債務不履行に陥れば、代替テナントの獲得はできず、さらにキャッシュフローを取り戻す機会も失ってしまう。 ファニー・ファンドは、債務不履行に陥った物件あるいは債務手段をモーゲージの貸し手から買い取る。
ファンドが物件をコントロールし、諸問題を取り除くことで新たにテナントをいれ、またリース契約の継続と運営管理もスムーズに行われるようになれば、物件は本来の価値を再び生み出すようになる。 このように、ファンドは、不動産管理の専門的知識を駆使し、不動産価値を安定させ、物件の収益を回復させ、不動産及びその債権が完全に収益を上げる価値創造プロセスの最終段階で、機関投資家に売却する。
一方、不良資産を抱える銀行には、保有資産効率化のためにつねに不良資産の売却圧力がかかる。 ファニー・ファンドはこうした不良資産を底値で買い付け、内在的な価値を再生したところで売却し、収益を上げる。
通常の株式市場との相関性は低く、個別案件の収益は不動産が生み出すキャッシュフローをベースに評価される。 しかも投資対象はオフィスビル、ショッピング・モール、集合住宅用建物、退職者用コミュニティー、倉庫などを担保にしたモーゲージ(抵当証券)が主で、中小規模案件に特化しているため、あらかじめリスクは分散されている。
ファニー・ファンドの資産評価は、案件ごとのキャッシュフローをベースに大手会計事務所でファンドの監査法人を担当するEDO社が毎月集計を行い、ファンドの基準価格(NAV、Z2〉E2〈巳g)を公表していた。 ファンドは一九九四年の設立以来、一貫して一六1一九%の高いリターンを上げており、運用資産額は二億ドル、借り入れを含めて三億六000万ドルの規模になっていた。
ダーク・ヴァン・ベルグは、「いまや証券業界も引き続き非効率資産の売却を進めており、投資機会が増加しています。 しかも、歴史的低金利で借り入れコストが低下し、追い風の環境です。

ファンドは一〇億ドルまでの規模に発展させたい」と抱負を語った。 二〇〇〇年のＩＴバブル破綻以降、多くのファンドがマイナス二桁の損失を山出し続けるなか、ファニー・ファンドは一五%のリターンを上げ、株式市場以外の投資先を求める投資家の注目を引いていた。
七月になって、ドロシーはファニー・ファンドについてのリポートをまとめ、スティーブ・ワグナーと共同でアジア地域へのマーケティングを行う計画を立てていた。 スティーブはタフツ大学を卒業し、その後、同大学の専門大学院、フレッチャースクール・オブ・ロー・アンド・ディプロマシーに進み、中国研究で修士号を取った。
フレッチャースクールは、国務省で外交官としてのキャリアを指す人びとにとって登竜門の名門校である。 しかしスティーブ・ワグナーは外交官への道を選ばずに、モルガン・ギャランティに就職した。
ニューヨーク本社でしばらくクレジットアナリストとして研修を受けた後、香港支店へ行き、五年間みっちり銀行業務を学んだ。 「このときにはフイナンシヤル・タイムズに請われてジャーナリストになろうかとも思いました」とスティーブはドロシーに語った。
しかし、彼はもっと手堅い職業に就きたかった。 香港からアメリカに戻り、ロースクールでさらに二年間勉強して弁護士資格を取り、オフショア専門の弁護士事務所で一〇年近く働いた。
その後、三年近くパミューダで過ごし、ヨーロッパの投資家の資金をオフショアでアメリカの案件に投資するなど、自らの専門分野を築いた。 過去五年間は、スイス系のプライベート・パンクのコンサルタントとして活躍していた。
ドロシーは幾度かスティーブとミーティングを重ね、彼が教養あふれ信用できる人物だと判断した。 しかしながら、アリスのダーク・ヴァン・ベルグに対する酷評が気になった。
そこで、リスクを回避するために、スティーブとともに香港で投資家ミーティングを行うが、説明責任はすべてスティーブにあること、ドロシーは投資家の単純紹介にとどまることを条件に、スティーブと手数料の分け前についての交渉に入った。 スティーブは欲張ったところがなく、ドロシーに払う手数料については比較的寛容だった。

彼がダーク・ヴァン・ベルグから受け取る販売手数料三%の半分と、運用会社に支払われる成功報酬から・五%の三分の一の0・五%をドロシーに払うという取り決めとなった。 マーケターにとって、紹介した投資家の資金が運用される限り毎年運用会社から受け取る手数料「トレイリング・フィー」は、このビジネスの大きなうまみである。
スティーブ・ワグナーは、オフショアの投資セミナーを行う場合の具体的な進行についてドロシーに指示をした。 通常、一五人程度の投資家を一流ホテルのランチに招待し、ファンドのプレゼンテーションを行う。

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